CZY TWOJA UMOWA Z INWESTOREM CHRONI CIĘ WYSTARCZAJĄCO? NAJCZĘSTSZE BŁĘDY W KONTRAKTACH BUDOWLANYCH

Opublikowano

W branży budowlanej wiele sporów i problemów wynika nie z braku dobrej woli stron, ale z błędnie skonstruowanych umów. Niewłaściwe, nieprecyzyjne, lub zbyt ogólne zapisy mogą skutkować poważnymi stratami finansowymi, karami umownymi, a nawet utratą płynności finansowej wykonawcy. Poniżej przedstawiamy najczęstsze błędy w kontraktach budowlanych oraz praktyczne porady, jak ich unikać.

1. Brak precyzyjnego opisu zakresu prac

Zbyt ogólne określenie, co obejmuje zakres robót, prowadzi do nieporozumień i roszczeń ze strony inwestora. Typowy zapis: „kompleksowe wykonanie robót budowlanych zgodnie z projektem” – nie wystarcza.

Na co zwrócić uwagę:

  • dokładny  opis rodzaju i zakresu robót
  • Wskazanie konkretnej dokumentacji projektowej, która ma zastosowanie (np. poprzez określenie rewizji, daty itp.).
  • Czy zakres obejmuje roboty przygotowawcze, tymczasowe, wykończeniowe,  porządkowe ?

2. Nieprecyzyjne warunki płatności

Firmy często zgadzają się na ogólne zapisy typu „zapłata nastąpi po odbiorze”. Brakuje harmonogramu płatności  etapów odbioru, co może prowadzić do opóźnień w zapłacie. Niestety zdarza się również, że strony nie określają nawet charakteru wynagrodzenia (kosztorysowe /ryczałtowe) co ma pierwszorzędne znaczenie w rozliczeniu  

Zalecenia:

  • Ustal charakter wynagrodzenia : kosztorysowe – rozliczane na podstawie obmiaru powykonawczego lub ryczałtowe – generalnie stałe niezależnie od ilości i kosztów wykonanych prac 
  • Ustal konkretne etapy robót, podstawy  i terminy płatności.
  • Zapisz mechanizm płatności częściowych (np. zaliczki, transze, a optymalnie płatności miesięczne zgodnie z zaawansowaniem prac).
  • Dodaj zapis o odsetkach ustawowych za opóźnienia.

3. Brak mechanizmu waloryzacji wynagrodzenia

W obecnych realiach gospodarczych (inflacja, wahania cen materiałów) brak klauzuli waloryzacyjnej – w szczególności przy umowach, których realizacji jest rozłożona w czasie, może oznaczać, że wykonawca poniesie koszty, których nie przewidział.

Warto zawrzeć:

  • Klauzulę waloryzacyjną uzależnioną np. od wskaźników GUS lub wzrostu cen materiałów.
  • Możliwość renegocjacji wysokości i warunków wypłaty w przypadku znaczącej zmiany kosztów (np. +10%).

Pamiętaj, że waloryzacja może działać w obie strony 

4. Nadmiernie wysokie kary umowne 

Zdarza się, że umowy przewidują kary umowne za każde możliwe uchybienie – często nieproporcjonalnie wysokie. W razie sporu, sąd może je uznać za rażąco wygórowane, ale proces bywa długotrwały.

Co warto zrobić:

  • Negocjować wysokość kar umownych (realne, proporcjonalne do uchybień ).
  • Ograniczyć odpowiedzialność za dane zdarzenia do określonego procentu wartości kontraktu.
  • Ustalić maksymalny limit łącznej odpowiedzialności z tytułu kar (rynkowo jest to zwykle 10-15% wartości umowy).

5. Brak jasnych zasad odbiorów i zgłoszenia zakończenia prac

Niektóre umowy nie regulują, jak i kiedy następuje odbiór robót. W praktyce może to skutkować przewlekłością i uznaniowością po stronie inwestora.

Rekomendacje:

  • Opisać, jak wykonawca zgłasza gotowość do odbioru (np. protokół, e-mail).
  • Ustalić termin, w którym inwestor ma obowiązek dokonać odbioru.
  • Wprowadzić zasadę tzw. odbioru milczącego (jeśli inwestor nie zgłosi uwag w terminie).

6. Brak klauzuli dotyczącej siły wyższej

Pandemia, wojna, problemy z łańcuchami dostaw – to czynniki, które mogą opóźnić realizację robót. Bez odpowiednich zapisów wykonawca może ponieść konsekwencje za coś, na co nie miał wpływu.

Zabezpiecz się:

  • Wprowadź definicję siły wyższej w formie katalogu otwartego.
  • Ustal procedurę informowania o jej zaistnieniu.
  • Przewidź możliwość przedłużenia terminu realizacji , a w drastycznych przypadkach nawet odstąpienia od umowy – bez kar.

7. Zbyt ogólne postanowienia końcowe

Wiele umów nie zawiera zapisów dotyczących rozwiązywania sporów, zmian w umowie, formy kontaktu. W sporze każda niejasność działa na niekorzyść wykonawcy.

Warto dodać:

  • Klauzulę mediacyjną lub arbitrażową.
  • Zapis, że wszelkie zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
  • Określenie formy komunikacji (np. e-mail z potwierdzeniem odczytu).

8. Umowa przy zamówieniach publicznych – na co szczególnie uważać?

Umowy zawierane w ramach zamówień publicznych rządzą się swoimi prawami. Wykonawca ma ograniczone pole manewru przy  próbie zmian ich warunków, a wiele zapisów jest narzuconych ustawowo lub przez zamawiającego. Mimo to, warto znać kluczowe zagrożenia i wiedzieć, jak się przed nimi bronić.

Najczęstsze pułapki:

  • Brak waloryzacji mimo długiego okresu realizacji –  umowy trwające dłużej niż 6 m-cy musza zawierać klauzule waloryzacyjne .
  • Niejasne lub nieprecyzyjne warunki waloryzacji – często uniemożliwiają jej faktyczne uzyskanie 
  • Skrajnie  krótkie  terminy wykonania i odbioru – bez uwzględnienia realiów budowy i czynników zewnętrznych.
  • Jednostronne uprawnienia zamawiającego – np. możliwość odstąpienia od umowy bez realnej winy wykonawcy.
  • Brak zapłaty za roboty dodatkowe, jeśli nie zostały zlecone pisemnie – nawet jeśli były niezbędne do realizacji zadania.

Jak się zabezpieczyć:

  • Dokładnie analizuj treść SWZ i projekt umowy jeszcze przed złożeniem oferty.
  • Korzystaj z prawa do zadawania pytań w toku postępowania – możesz uzyskać wiążące wyjaśnienia lub zmiany niekorzystnych postanowień umowy 
  • Zachowuj dokumentację z całego procesu (korespondencja, zapytania, notatki ze spotkań).
  • Zgłaszaj wszelkie przeszkody i roboty dodatkowe na piśmie i bez zwłoki.

Podsumowanie

Każda umowa budowlana powinna być „uszyta na miarę” konkretnej inwestycji. Nie kopiuj wzorów z Internetu – często zawierają błędy lub nie są dostosowane do specyfiki Twojej działalności. Nie rób zlepków różnych umów – wyjdzie Ci zapewne … wysoce niespójny dokument, który zrobi więcej szkody niż pożytku. Dobrze skonstruowana umowa to Twoje główne zabezpieczenie przed stratami, sporami i opóźnieniami.

Potrzebujesz audytu umowy z inwestorem lub wsparcia w jej negocjowaniu?
Skontaktuj się z naszą kancelarią – specjalizujemy się w obsłudze firm budowlanych realizujących zamówienia publiczne.