NOWA USTAWA DEWELOPERSKA cz.1
1 lipca br., wchodzi w życie ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (potocznie zwana NOWĄ USTAWĄ DEWELOPERSKĄ).
Dla deweloperów, dwa miesiące – to już całkiem niedługo.
Postaramy się już teraz bardzo starannie zapoznać Państwa z nowymi rozwiązaniami przewidzianymi w ustawie, z kilku powodów:
- zmian jest bardzo wiele i niosą za sobą liczne nowe obowiązki- trzeba dużo czasu, aby się do nich przygotować (np. zmienić wzorce umów deweloperskich oraz procedury odbioru lokalu i usuwania wad);
- zapoznanie się z nowymi przepisami pozwoli Państwu jeszcze przed wejściem nowej ustawy podjąć ewentualne decyzje co do zmiany strategii inwestycyjnej – regulacje przejściowe, przesądzają, że te inwestycje, których sprzedaż zostanie rozpoczęta przez deweloperów przed wejściem w życie nowej ustawy, mogą być realizowane na starych zasadach jeszcze przez dwa lata z uwzględnieniem tylko wybranych nowych przepisów. Natomiast te inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się, począwszy od 1 lipca, będą musiały być realizowane zgodnie z nową ustawą. A to w praktyce oznacza, że jeśli przedsiębiorca do końca czerwca 2022 r. zawrze umowę deweloperską dotyczącą choćby jednego lokalu, będącego częścią danego przedsięwzięcia, to do sprzedaży tego i pozostałych lokali z tej inwestycji będzie miała zastosowanie stara ustawa. Będzie mógł ją stosować do końca czerwca 2024 r. (a w niektórych przypadkach nawet dłużej – co szczegółowo wyjaśnimy w kolejnych alertach).Wyeliminowanie przynajmniej na pewien czas nowych obowiązków – ze względu na ich liczbę, a także związane z nimi koszty – przełożyć się może na konkretne oszczędności i ułatwienia.
Poniżej przedstawiamy specyfikację najistotniejszych informacji dotyczących nowej ustawy deweloperskiej – szczegóły poszczególnych zmian będziemy Państwu przybliżać w kolejnych alertach.
TERMIN WEJŚCIA W ŻYCIE NOWEJ USTAWY – 1 LIPCA 2022 ROKU
WYJĄTEK: STOSOWANIE STAREJ USTAWY JESZCZE PRZEZ 2 LATA, TJ. DO 30.06.2024
- WARUNEK: rozpoczęcie procesu sprzedaży, tj. podpisanie minimum jednej umowy deweloperskiej przed 30.06.2022r.
WYJĄTEK: BEZTERMINOWE STOSOWANIE STAREJ USTAWY DO UMOWY DEWELOPERSKIEJ
- WARUNEK: podpisanie minimum jednej umowy deweloperskiej do 30.06.2022 + brak przeniesienia własności lokalu z tytułu umowy deweloperskiej zawartej po 01.07.2022 r., ale przed 01.07.2024 r. – do takich umów stosuje się starą ustawę
Obowiązki bezwzględne od 01.07.2022 r.:
– stosowanie nowych regulacji dotyczących wypowiedzenia rachunku powierniczego
– stosowane nowych zasad odstąpienia przez nabywcę
ZMIANY:
| PRZEDMIOT ZMIANY | STARA USTAWA do 30.06.2022 | NOWA USTAWA od 01.07.2022 |
|---|---|---|
| Zakres zastosowania ustawy | – Tylko lokale mieszkalne – Tylko lokale wybudowane od podstaw (NOWE) – Tylko lokale nabywane od dewelopera – Tylko umowy zawierane przed zakończeniem inwestycji, tj. przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie lub zgłoszeniem zakończenia budowy | – Lokale mieszkalne oraz sprzedawane z nimi lokale użytkowe (garaże, komórki lokatorskie, piwnice) – Lokale wybudowane od podstaw (NOWE) – Lokale powstałe w wyniku przebudowy (STARE) – Lokale nabywane od przedsiębiorcy niebędącego deweloperem (częściowe stosowanie ustawy) – Umowy zawierane także po zakończeniu budowy, tj. po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie |
| Umowa rezerwacyjna | – Brak regulacji ustawowej – Brak wymogu pisemności – Brak limitu opłaty rezerwacyjnej – Brak zasad zwrotu opłaty rezerwacyjnej | – Uregulowana w ustawie – Obowiązkowa forma pisemna – Określony limit opłaty rezerwacyjnej – Określone zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej |
| Rachunek powierniczy | Uregulowanie lakonicznie | – Doprecyzowanie i uzupełnienie zasad prowadzenia MRP, m.in.obowiązek zawarcia z bankiem umowy o MRP już w chwili rozpoczęcia sprzedaży lokali – Nowe obowiązki kontrolne banków |
| Deweloperski Fundusz Gwarancyjny | Brak | – Wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego – Bezzwrotne składki uiszczane od każdej wpłaty klienta – Wysokość składki – w przypadku rachunków otwartych składka maks. 1% ceny lokalu, a w przypadku rachunków zamkniętych 0,1% – ostateczne wysokości zostaną ustalone w drodze rozporządzenia |
| Usuwanie wad | Uregulowanie ustawowe szczątkowe – usuwanie wad oparte głównie na ustaleniach pomiędzy Stronami | – Nowe zasady odbiorów lokali i zgłaszania wad – Nowe uprawnienia dla nabywcy lokalu – Rozróżnienie wad na istotne i nieistotne – Domniemanie uznania wad – Wykonanie zastępcze na koszt dewelopera |
